Was ich für Sie beim Bau tun könnte
Mein Arbeitsgebiet umfasst neben der Qualitätsüberwachung in Form von baubegleitenden Qualitätskontrollen (Bauüberwachung / Baubetreuung), die Durchführung von Bauabnahmen, Begutachtungen von Leistungen samt Erstellung von Gutachten, die Beweissicherung und die Beratung bzw. Betreuung von Bauherren vor, während und nach der Durchführung einer Baumaßnahme auch Energieberatung.
Baubetreuung/ Bauüberwachung
Die Qualität der Arbeit auf der Baustelle lässt sich durch eine zusätzliche und unabhängige Kontrolle durch einen Bausachverständigen erheblich verbessern. Potentielle Streitpunkte zwischen Bauherr und Baufirma können frühzeitig erkannt und gelöst werden. Ich überprüfe baubegleitend die Bauausführung der Handwerker auf der Baustelle. Dabei werden insbesondere die bautechnischen Arbeitsschritte kontrolliert, bei denen in der Praxis die meisten Mängel entstehen.
- Kontrolle der Beton- und Maurerarbeiten
- Kontrolle der Bauwerksabdichtungen gegen Feuchtigkeit
- Kontrolle des Dachstuhles und der Dachdeckung
- Kontrolle des Wärmedämm-Verbundsystems (WDVS)
- Kontrolle während und nach dem Innenausbau
Die einzelnen Begehungen der Baustelle werden mit Fotos dokumentiert und in einem Protokoll festgehalten.
Egal ob Neubau, Umbau oder Modernisierung – mit einer baubegleitenden Qualitätskontrolle sind Sie bei Ihrem Bauprojekt optimal abgesichert. Ihr Bauherrenberater kontrolliert für Sie die fachgerechte und mangelfreie Ausführung der Leistung gemäß der anerkannten Regeln der Technik. Mit einer professionellen Baubegleitung können Sie Ihren vertraglichen Anspruch gegenüber Ihrem Baupartner optimal durchsetzen. Die Bauberatung durch einen Sachverständigen verringert das Risiko schadenträchtiger Baumängel auf ein Minimum.
Ablauf und Umfang der Kontrolle
Baumängel können am einfachsten beseitigt werden, wenn man sie frühzeitig erkennt und unverzüglich beseitigt. Deshalb kontrolliert Ihr Bauherrenberater regelmäßig zu vereinbarten Abschnitten die Bauausführung.
Unsere baubegleitende Qualitätskontrolle umfasst bei einem Einfamilienhaus mindestens folgende Kontrollen:
- Gründungsarbeiten/Bodenplatte
- Kellerwände
- Rohbau einschließlich Dachstuhl
- Dacheindeckung und Klempnerarbeiten
- Fenstereinbau Innenputz
- Estrich- und Fliesenarbeiten
- Haustechnik
- Fassade
- Innenausbau
- Fachbegleitung zur Abnahme
In Abhängigkeit vom Bauablauf können einzelne Kontrollen zusammengelegt werden.
Bauabnahme
Beim Kauf eines schlüsselfertigen Hauses von einem Bauträger oder einer Hausbaufirma hat die Bauabnahme eine besondere Bedeutung. Die Bauabnahme ist die letzte Möglichkeit des Käufers, vorhandene Mängel an den Bauträger anzuzeigen und auf Nachbesserung zu bestehen. Ist die Bauabnahme verstrichen muss der Käufer des Hauses dem Bauträger einen Mangel nachweisen. Man spricht dabei von der Umkehr der Beweislast und diese gestaltet sich in der Praxis oft als schwierig.
Es ist deshalb ratsam, sich auf eine Bauabnahme oder Hausübergabe gut vorzubereiten!
Ich prüfe Ihr zukünftiges Haus vor der Bauabnahme auf Mängel und Qualitätsdefizite und erstelle entsprechende Mängellisten. Diese Listen werden zur Bauabnahme übergeben und eine Nachbesserung kann terminlich festgesetzt werden. Dem Käufer erspart dies in der Regel unangenehme Nacharbeiten durch Handwerker, nachdem er das Haus bereits bezogen hat.
Herausgabe von Unterlagen durch den Bauträger
Das BGB enthält seit dem 01.01.2018 mit § 650 n eine Regelung, welche die Erstellung und Herausgabe von Unterlagen regelt. § 650 n BGB ist auf die ab dem 01.01.2018 abgeschlossenen Bauträgerverträge anzuwenden und lautet wie folgt:
- Rechtzeitig vor Beginn der Ausführung einer geschuldeten Leistung hat der Unternehmer diejenigen Planungsunterlagen zu erstellen und dem Verbraucher herauszugeben, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt werden wird. Die Pflicht besteht nicht, soweit der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter die wesentlichen Planungsvorgaben erstellt.
- Spätestens mit der Fertigstellung des Werks hat der Unternehmer diejenigen Unterlagen zu erstellen und dem Verbraucher herauszugeben, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt worden ist.
- Die Absätze 1 und 2 gelten entsprechend, wenn ein Dritter, etwa ein Darlehensgeber, Nachweise für die Einhaltung bestimmter Bedingungen verlangt und wenn der Unternehmer die berechtigte Erwartung des Verbrauchers geweckt hat, diese Bedingungen einzuhalten.
Zu den in § 650 n BGB benannten Unterlagen gehören u. a.:
- Baugenehmigung
- Brandschutznachweis
- Standsicherheitsnachweis
- Schallschutznachweis
- Wärmeschutznachweis
§ 650 n BGB umfasst mithin nicht die Unterlagen, die der Erwerber für die spätere Instandhaltung, Instandsetzung oder etwaigen Umbau des Bauwerks benötigt. Die wohl überwiegende Rechtsprechung geht davon aus, dass sich regelmäßig aus der Auslegung des Bauträgervertrages ergibt, dass der Bauträger auch die Herausgabe dieser Unterlagen schuldet. Obwohl die obergerichtliche Rechtsprechung insoweit sehr uneinheitlich ist (insoweit verweise ich auf die nachfolgende Darstellung für Bauträgerverträge, welche vor dem 01.01.2018 abgeschlossen worden sind), gehe ich davon aus, dass folgende Unterlagen an den Erwerber herauszugeben sind:
- für die Errichtung des Bauwerks hergestellte Planungsunterlagen, Berechnungen und Zeichnungen, insb. Ausführungsplanung, Statik und Haustechnikpläne für Heizung, Wasserver- und Entsorgung, Be- und Entlüftung
- Wartungshinweise, Betriebs- und Bedienungsanleitungen
- hydraulische Berechnung der Fußbodenheizung
- Schließkarten / Schließpläne
Darüber hinaus hat die Herausgabe eines Energieausweises zu erfolgen.
Die Herausgabe von Bestandsplänen sind m.A.n. nur geschuldet, wenn die tatsächliche Bauausführung von der Planung in einem Umfang abweicht, der für die spätere Nutzung, Instandsetzung und Instandhaltung eine Darstellung der tatsächlichen Bauausführung erfordert.
Wenn keine Pläne erstellt worden sind, schuldet der Bauträger unter bestimmten Umständen sogar deren Erstellung (und anschließende Übergabe) – eine Pflicht zur Planerstellung wird angenommen, wenn solche Pläne erforderlich sind. Wann dies der Fall ist, ist eine Frage des Einzelfalls.
Achtung: Die Unterlagenerstellungs- und Herausgabepflicht erstreckt sich gem. § 650 n III BGB (wenn der Bauträger eine dahingehende Erwartungshaltung geweckt hat) auch auf Unterlagen, die Dritte (z.B.: Darlehensgeber) als Nachweise für die Einhaltung bestimmter Bedingungen (z.B.: Eigenschaften des Bauwerkes, die für eine Förderung vorhanden sein müssen) verlangen kann.
Energieberatung
Wohngebäude energetisch bauen und sanieren. Ich unterstütze Sie gern dabei!
Es gibt vielfältige Möglichkeiten, ein Wohnhaus energieeffizient zu bauen oder zu sanieren. Ob Neubau, energetische Sanierung oder modernisierende Einzelmaßnahme – ich unterstütze Sie mit Fachwissen – von der Detailplanung bis zur Abnahme.
Energetisches Bauen und Sanieren ist eine nachhaltige Investition in die Zukunft, denn energieeffiziente Wohngebäude bieten viele Vorteile: Sie steigern den Wert der Immobilie, sparen Geld durch einen niedrigeren Energiebedarf, bieten hohen Wohnkomfort und leisten einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz. Außerdem erhalten Bauherrinnen und Bauherren für energieeffiziente Bauprojekte staatliche Unterstützung – durch Förderungen und günstige Kredite.
Passende Fachkenntnisse für individuelle Bau-Projekte
Egal, ob energieeffizienter Neubau oder Sanierung – kein Haus ist wie das andere. Für jedes Gebäude müssen individuell und ganzheitlich Energieeinsparpotenziale ermittelt werden. Dafür ist großes fachliches Know-how notwendig. Bei Bauplanung und -begleitung, aber auch Energieberatung müssen viele Qualitätskriterien eingehalten werden. Schon kleine Fehler bei Planung oder Ausführung können dazu führen, dass die berechnete Energieeinsparung nicht erreicht wird oder im schlimmsten Fall sogar Bauschäden drohen. Außerdem müssen Effizienzhäuser die umfangreichen bautechnischen Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) erfüllen.
Schon deshalb lohnt es sich, einen fachkundigen Energieeffizienz-Experten oder in Bauprojekte einzubinden. Ich unterstütze Sie außerdem dabei, staatliche Fördermittel zu beantragen. So sind z. B. nur die von der Deutschen Energie-Agentur (dena) geführten Expertenliste für Förderprogramme des Bundes gelisteten Energieeffizienz-Expertinnen und -Experten (dazu zähle ich auch) antragsberechtigt für Fördermittel der Bundesförderung für energieeffiziente Gebäude (BEG). Mehr zur Antragsberechtigung zeigt folgende Übersichtsgrafik.
So schreibt die dena zum Beispiel:
Von Know-how und qualifizierter Beratung profitieren
Mehr als 13.000 Energieeffizienz-Expertinnen und -Experten sind derzeit in der Expertenliste aufgeführt. Sie sind Fachleute mit geprüfter Qualifikation und kommen aus den Bereichen Architektur, Ingenieurwesen sowie aus Handwerks- und Technikerberufen. Sowohl bei der Ersteintragung als auch in regelmäßigen Abständen von drei Jahren müssen die Expertinnen und Experten ihr Wissen rund um energetisches Bauen und Sanieren nachweisen – durch Fortbildungen und umgesetzte Praxisprojekte. Die Fortbildungsnachweise werden von der dena und den Netzwerkpartnern, die Praxisnachweise in Zusammenarbeit mit dem BAFA stichprobenartig überprüft. Zudem kontrolliert die dena über die Vor-Ort-Kontrollen in Stichproben die Arbeitsergebnisse, um eine gleichbleibend hohe Qualität im Bereich energiesparendes Bauen und Sanieren zu gewährleisten.
Investitionen, die sich lohnen
Jede Investition in einen energieeffizienten Neubau, eine energetische Sanierung oder einzelne Modernisierungsmaßnahme lohnt sich. Eine fachkompetente Beratung sollte dafür immer die Basis sein. Welche Kosten für eine Energieberatung oder auch die Fachplanung und Baubegleitung anfallen, hängen von Art, Umfang und Größe des Bauvorhabens ab und liegen in der unternehmerischen Entscheidung der Expertin bzw. des Experten.
Eine professionelle Energieberatung für Wohngebäude zeigt auf, wie der Energieverbrauch einer Bestandsimmobilie gesenkt werden kann. Dafür prüft der Experte bzw. die Expertin bei einem Rundgang durchs Haus bspw. Heizung, Fenster und Dämmung. Hier übernimmt der Staat bis zu 80 Prozent der Kosten. Ausführlichere Informationen sind erhältlich auf www.bafa/ebw sowie der Website von Deutschland macht’s effizient. Als Ergebnis der Energieberatung wird ein Sanierungskonzept bzw. ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) für Wohngebäude entsprechend der Vorstellungen und des Budgets erstellt. Dabei wird entweder eine komplette oder eine schrittweise Sanierung geplant. Detailliertere Informationen sind zu finden auf www.kfw.de sowie auf www.gebäudeforum.de – hier stehen auch Handbuch, Kurzanleitung und Checkliste zum Download bereit.
Expertenhilfe im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)
Finanzielle Unterstützung können sich Bauende oder Sanierende vom Staat holen. Im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) werden Fachplanung und Baubegleitung mit einem Zuschuss von bis zu 50 Prozent der Kosten gefördert. Detaillierte Informationen zu diesem Förderprogramm sind zu finden auf www.bafa.de und www.kfw.de sowie auf der Website von Deutschland macht’s effizient.
Unterstützung bei den Anträgen für Fördermittel
Energieeffizienz-Expertinnen und -Experten helfen dabei, die richtigen Fördermittel des Bundes für ein Bauvorhaben auszuwählen und diese zu beantragen.
Begutachtung von Bauschäden
Wenn es um Schäden an Gebäuden oder Gebäudebestandteilen geht, ist schnelles, fachkundiges Handeln essentiell: Es gilt, Folgeschäden zu minimieren und den Schaden zuverlässig zu analysieren, so dass die Schadensursachen genau bestimmt werden und die Schadensbeseitigung konzeptionell erfasst werden kann.
Die Spezialisten erstellen Schadengutachten für Gebäude und Bauteile sowie alle Gebäude- und Grundstücksbestandteile. Die Ermittlung des Schadens, die Beurteilung zum Vorliegen von Mängeln und der Schadensursache, sowie die konzeptionelle Beschreibung zur Beseitigung vorhandener Mängel, stehen bei der Begutachtung im Vordergrund. Wir unterstützen Gerichte und Rechtsanwälte sowie Firmen und Privatpersonen. Für Versicherer begutachten wir Gebäudeschäden, welche die Bereiche Sach-, Gebäude- und Haftpflichtversicherung betreffen.
Verkehrswertermittlungen
Was ist ein Verkehrswertgutachten?
Im Allgemeinen versteht man unter einem Gutachten eine Darstellung von Erfahrungssätzen, basierend auf Tatsachen, sowie deren fachkundige Schlussfolgerungen. Das Gutachten sollte vollständig und nachvollziehbar sein.
Ein Verkehrswertgutachten bestimmt den voraussichtlich erzielbaren, nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) definierten Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie oder eines Grundstücks. Es beurteilt also die Immobilie nach bestimmten Kriterien und bemisst ihr einen Wert auf objektiver Basis. Der tatsächlich erzielte Kaufpreis kann davon abweichen.
Wann wird ein Verkehrsgutachten gebraucht?
Wenngleich die Form des Gutachtens nicht näher definiert ist, hat es in Deutschland eine prozessrechtliche Bedeutung, sofern es von einem zertifizierten, öffentlich bestellten, vereidigten oder gerichtlich bestellten Sachverständigen erstellt wurde. Vor diesem Hintergrund ist ein Verkehrswertgutachten dann zwingend erforderlich, wenn die Beurteilung bzw. der Wert der Immobilie oder des Grundstücks Gegenstand für ein gerichtliches Verfahren ist.
Im privaten Bereich wird ein Verkehrswertgutachten unter anderem bei Erbschaftsstreitigkeiten oder Scheidungsverfahren benötigt. Zudem kann es für steuerliche Zwecke oder eine Zwangsversteigerung erforderlich sein. Im geschäftlichen Bereich benötigt man ein Verkehrswertgutachten für die Feststellung und Aufteilung des Betriebsvermögens oder zur Bilanzierung.
Achtung: Nur ein vollwertiges Wertgutachten für ein Haus oder ein Grundstück gilt als verwertbar vor dem Gericht. Sachverständige bieten für private Zwecke (etwa die Wertermittlung bezüglich eines Hauskaufs oder -verkaufs) ebenso Teilgutachten an.
